【房地产走势】从未来市场价格预期来看，一线城市及部分二线城市的价格在“金九十银”有可能会逐渐坚挺，尤其是对于一线城市及市场基本面良好的城市(库存去化周期在15个月以下的城市，比如合肥、南京、苏州、南昌等城市)来讲，接下来几个月势必会出现涨价的现象。笔者不否认接下来楼市的上述变化趋势，但是，我们不能仅仅着眼于眼下的楼市乐观行情，“金九十银”之后的楼市怎么样？2016年以后的房地产市场怎么样？这才是今年楼市“金九十银”之后应该关心的话题。
牛刀预言一：黄金怎么跌就知道中国房价是怎么跌
据悉，全球资产泡沫开始破灭。这一轮泡沫破灭的市场特征是：阴跌。这是一种很可怕的市场现象，与全球历次经济危机均不同。1929年全球经济危机表现在股市，一夜之间，投资人变成穷光蛋，市场表现是股指一夜大跌;后来的经济危机，大多是房价泡沫破灭，日本是房价断崖式狂跌。
房价狂跌的好处是，投资人会抄底抢反弹，而阴跌才是致命的，投资人永远出不来。目前黄金的走势是，从1920美元以来，除次美元攻击黄金是狂跌外，现在一路波段式下跌，已经跌至1544美元。黄金和不动产一样的德性，当你想出手时，已经永远出不了。
中国房价泡沫破灭，恰恰属于后者，以后的走势是一路阴跌。全球四大泡沫资产是，黄金、欧债、中国房价和美债。这四大泡沫资产，看上去互不相干，本质上是一脉相承,因为这四大泡沫衍生的源头，都是货币。中国房价泡沫起源于货币滥发，破灭于货币回收。世界上没有一个国家房价泡沫破灭的如此优雅，投资人很多300万的房产，一夜间100多万就不见了，也就闹闹算了。
这个表明，人民币已经成为废纸，长期下去所有人都会将人民币变成资产，而不愿去将纸币进行流通，那将对人民币是一场灾难。所以，央行正在拼命回收货币，房价泡沫正在破灭。
牛刀预言二：五一楼市宣告房价大跌趋势明朗
房价下降了不怕，房地产老板都是高官之后，地方政府都要靠土地卖钱，中央政府现在尽管只谈绿色GDP但总要GDP，所以，房价降30%以后，将会迎来又一轮暴涨。不错，这就是中国楼市投机炒家的典型心态。可是，可能吗?
在上海，所有参加房展的开发商都在自嘲：今年是一个不低碳的房展。之所以不低碳，无疑是指成本很高而很小，因为今年开发商都有了一个时髦的名词叫低碳，所以才把本次房展叫低碳房展。展会结束后，新闻媒体也没有像往年那样大张旗鼓的报道，什么“参观人流突破10万”、什么“成交金额12亿”之声不绝于耳，今年只有一个字：惨!
一线城市大势已定，不是什么降价30%的问题，趋势上看，首先是楼市供求关系逆转的问题。市场正在强势修补被投机炒作严重扭曲的价值形态，力促房价回归到应有的价位。所以，去看楼的人还是有，但是，买楼的不多。而且，房价不降到合理的价位，真正出手的也没有，市场买卖双方首先是胶着，然后是转换，再是走向买方市场，房价开始大幅下挫。这个过程，一般为一到三个月。
其次，卖方市场开始打破观望。这个观望的心态是被央行冷不丁提高存款准备金率打破的，这是无声的招呼，由央行向市场发出信号：别撑了，快降价吧，撑也撑不住的。为什么撑不住呢?因为原先的购买主要是流动的货币造成的，现在央行要一点一点回收了，这种回收对开发商和炒房客来讲，宛如钝刀子割肉，开发商自己说是温水煮青蛙，其实是钝刀子割肉，开始不觉痛，见血就痛了。
第三，房价在暴涨的时候是脱缰的野马，令人难以驯服;房价在下跌的时候是奔腾的瀑布，一泻千里，蔚为壮观。这种趋势是挡不住的。这个不是惯性，而是势态，认准这种势态是非常重要的，他将避免很多人的财富被洪水冲走，于是，汇聚成巨大的力量。用行话来说，叫做炒家抛盘将喷涌而出。后面还有巨大的推力，那就是加息、物业税、保障型住宅供应量的增大。
所以，千万不要小看五一期间成交量的稀少，这是中国房价拐来拐去的又一个拐点，这一次拐了就不是什么W型或V型，而是L型，那下面一横要持续很长时间。三年、五年、八年、十年，很难说，我认为是十年。
很多评论员认为，本次中国将淘汰很多中小开发商，相反，那些大的开发商将会从中渔利。他们这种观点是完全错误的，船小好调头，而泰坦尼克号一旦撞上冰山就无法救治。中国这次倒下的一定是大的开发商。
泡沫越大，危机爆发后后果就越严重。疯狂吧，哥们，房价万年涨，中国万万岁，一年翻一倍，还要大涨20年。这大约是王健林们好心里安慰。就是死到临头了，还会讲中国房价正在走进20年白银时代（价格 动态 户型图 论坛）。今年开年局势仅仅只是不好，王健林出面说：中国房地产至少还要上涨15年。我又笑啦，说明这位所谓的中国首富，已经慌乱，失去分寸。
有网友分析说：王健林就是通过房地产成为中国首富的，如果房地产价格下跌35%，那么王健林不仅财富缩水35%，告别首富，而且资金链也会绷得紧紧的，不排除发生资金链断裂的可能。或者有可能发生用不起融资成本的可能。
，王健林大量豪华五星级酒店面临反腐的当头棒喝，业绩对折，如果房价下跌35%，那么王健林持有的就是一堆烂资产了。第二，王健林收购美国第二大院线后，并没有全部支付，而且逐步支付。一堆楼市下跌35%、融资成本大升、融资数量下降，会影响王健林资金链。能否如期支付收购款项还是个问号。第三，经济学家唱空楼市，不是国际投行，不存在抄底一事，那么何来的别有用心?很明显，经济学家唱空也是本着研究客观真相而言的。虽然过去没有言中，但是我们大家需要思考一下，过去中央政府往往在房价下跌后出台扶持房地产。这才是经济学家预测楼市不准确的关键原因，如果中央政府不允许托盘楼市，那么中国楼市恐怕早就下跌35%了。所以，我们要看经济学家预测之后中央的政策走向，才是关键。第四，过去反腐没有效果，但是谁说习近平反腐没有效果?难道用过去的反腐没有效果来论证习近平反腐没有效果能成立吗?所以，套用历史是一个笑话，内心就是担忧房地产崩盘对王健林的毁灭性打击大，才有炮轰“崩盘说”背后的担忧。同样的道理，过去楼市预测没有下跌并不代表现在预测下跌也不会下跌。第五，判断楼市下跌的主要因素并不是兴业银行停止夹层贷款、杭州等二三四线城市楼市下跌，并非央行资金偏紧。而是实际资金融资成本和能够融到资金总量，这两个因素才是决定楼市崩盘与否的关键。目前来看，融资成本上升3个百分点左右（房价 户型 二手房 租房），融资总量名升暗降。所以，具备楼市下跌走熊的依据。
综上所述，楼市下跌是必然之举，急于炮轰“崩溃说”实际上反映了王健林内心的恐慌。万达的收购将包括购买AMC的100%股权和承担债务两部分。大连万达集团除了支付26亿美元的并购交易金额外，还承诺在并购后投入不超过5亿美元的运营资金。
不管万达曾经是如何的辉煌，一个不争的事实是，所有依托中国泡沫发财的首富们，都在我的研究之中，他们100%没有一个可以出逃。潘石屹、冯仑即使出逃，也终想再来抄一回底，你海南死不了，这一次大泡沫你也死不了，等你进去抄底后一定会死，因为中国这一轮大泡沫破灭后根本就没有底。
降息和降准一样，也是完全没有效果的。无论是大幅降准，还是缓慢降息，也拯救不了病入膏肓的中国经济。越是这样急忙干事，越是惶恐无助。对于中国经济来说，这种刺激有没有都一样。重要问题是，中国经济经的主要动脉已经被国际社会切断了，失血是肯定的。
中国已经失去了亚洲的国际贸易市场，很快将要失去美洲和欧洲的国际贸易市场。主要原因就是人民币在国际上不被承认，只是自己在安慰自己。货币出问题，经济注定会完蛋。人民币不能适应美元的，还在装佯，故作坚挺，李忠堂说“我不希望人民币贬值，人民币汇率处在均衡状态”。2014年，美元实际有效汇率实现了18%，人民币也在。这种状况直接导致中国的进出口全部都会崩溃。这才是主要原因。不解决这个问题，降息也好将准也罢都是白搭，进出口照样大崩溃。
相反，由于外汇占款的大量减少，外汇储备大幅降低，直接导致市场利率上升，这种降息有何意义，有待观察。个人认为，不解决货币问题，这种雕虫小技毫无用处。事实也已经证明。那种大幅降准除了对冲外汇占款的大幅减少，没有任何用处。这个我早就看出来了。在这些手段全部无用后，那个时候，中国泡沫就没有时间了。中国大的问题是方向性错误，滥发货币制造泡沫的后果正在显现。
央行本次降息还是在走老路，老手段已经完全解决不了新时代（房价 户型 二手房 租房）的货币问题。目前市场的看法是，降准和降息尽管都是在忽悠市场，也是在忽悠中国政府自己，自欺欺人的事得无异乎?市场会分析的，是完全无法被欺骗被忽悠的，只有自认倒霉。很多国家政权就是这样垮台的。市场的力量终将会表现出来，到时候那就不好玩了。因为中国央行这样忽悠来忽悠去，顶多就再忽悠一帮人买房子而已。后这帮冲进泡沫里的人回过神来后，那就一点也不好玩了。
不过央行一大作用可能减缓地方政府债务的压力。这只是主观愿望而已，这一点降息也是洒洒水了，不会延缓危机的爆发，更不可能拉动经济。明天的中国股市怎么反应，我没有时间研究，但是人民币明天一定是下跌。澳元走势可能是先上涨后下跌。美元指数对此反应不会很激烈，但是，理论上会加剧在中国的实盘套利的资金大规模出逃。
总之，对中国经济的拉动作用微乎其微，可能会引起反作用。谁都知道中国前几次大规模刺激已经失效，或者说是作用根本没有，这一次也是如此。这个观点市场是不会改变的，更不可能迅速恢复经济增长。
牛刀预言五：股市泡沫破灭是危机高潮将至
从近些年各国经济危机爆发情景性分析来看，新兴市场国家是本次全球经济危机的发源地。从2013年的印度来看，是从印度卢比的大跌开始，随后是孟买房价的大跌，后是经济危机爆发后问题的解决圆满，也是印度经济复苏的开始，从此印度开始一轮新的繁荣。2014年主要是卢布的崩盘，开始时期与卢比相似，实际上卢布还在崩盘期间，导致的后果经济开始衰退，经济增速跌入低谷，但是，莫斯科已经过一次大洗礼，本次将不会出现大的动荡。
就2015年来看，市场表现就是中国A股泡沫的破灭。这是本人的分析，因为在新兴市场引人注目的就是A股的大涨和大跌，都令人目瞪口呆。这件事情，无论如何都是中国经济危机爆发的开始。我们亲身经历危机的过程，此情此景，是很难忘记的。我和所有一样有危机感的人无法劝解别人在高位来“抛盘”，因为牛市的概念已经深入人心，更因为中国人绝大多数没有经历过经济危机的爆发，不信我说的后果会出现在自己身上。总认为跳楼是别人的事，自己只是玩玩，没有大事。中国A股从本轮开始上涨开始，就是不正常的。经济那么差，股市却猛涨，这只能说明股市成为金融大鳄的牟利工具。不管出于什么目的，也无论发生什么事情，我只能认为危机爆发将从股市泡沫破灭开始，开始走向高潮。
高潮是怎么回事，那就是金融大鳄将要血洗一切泡沫的一切财富，包括股市、楼市和货币。这在全球几乎是通用的，在资本主义国家开始兴盛，在资本发展阶段几乎不可避免。1929年的华尔街，上世纪的亚洲四小龙之一的台湾，日本的经济泡沫，都出现过类似的危机。这一次经济危机的爆发无疑是出在所谓的新兴市场，都在爆发之中，中国是新兴市场国家之一，发生危机无疑不是怪事。一切都很正常，该来的一定会来。我曾经说过，跳楼的群体集中在一二线城市，现在小城市也有了。
经济危机的爆发不是以人的意志为转移，而是资本市场发展的必然结果。这一条脉络大同小异，既然同是出在一天资本的脉络，本质原因就不用多说。本次中国经济危机爆发的后阶段一定是汇率大战，也就是我们所说的货币混战。这是高潮部分，关系到每一个个人和家庭，也是中国经济真正转型的开始。我将密切关注事态的发展。这种高潮说来就来，尽管我们一直分析时间发生何时？但是定论仍不明确。
高潮一定会来，作为草民只能观战，不能参战。有的人会发大财，但是，多数人会被血洗一空，千万不要贪心，也不要听从股市上万点持有股票可以保值，也不听信什么在中国只有房产可以保值的奇谈怪论。当大潮涌来，谁在裸泳，一看便知。不用被人指指点点。
中国房地产市场环境今非昔比，如今，楼市供求基本面已经基本平衡，短期内来看，楼市仍然面临去库存的问题，即使有限购取消、降准降息等“救市”政策，也改变不了中国楼市“去库存”的基本现实。今年8月底“双降”之后，虽然市场成交量价会在“金九十银”有所表现，会促使一部分城市楼市出现繁荣景象，但是，这繁荣的背后是“救市”政策不断刺激不断透支楼市需求的结果，这繁荣景象的背后潜伏着楼市危机。而这场危机极有可能在2016年年初爆发，届时，楼市将陷入新一轮的大萧条周期。具体来讲，有以下六大理由：
理由之一： 楼市供求基本面已基本平衡，今年楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
同策咨询研究部结果显示，2010年左右中国城镇居民家庭住房户均套数已经达到1.0套，按照国际标准，城镇家庭户均套数达到1.0，也就意味着中国房地产市场供求已基本平衡，楼市开始进入下半场，未来楼市增量房增速将递减，房地产市场将逐步进入存量房时代。这对于未来房地产市场需求特征来讲，就会体现出增速较为平稳、需求更加差异化的市场特征。
从楼市大趋势来看，当前楼市已经进入下半场，供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足，今年由于多轮“救市”政策导致楼市基本面复苏好转的“大年”不可持续
理由之二：央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条
今年 “330新政”以来，大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企据此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
从本轮央行“双降”之后的市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。笔者认为，央行“双降”之后，本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降“之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年疯狂后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
因此，在央行降准降息的政策利好“窗口期”，对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好五次降息四次降准之后的跑量去库存的“窗口期”，增加“金九银十”甚至年底后几个月销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
理由之三：美元加息预期强烈，全球资产配置方向转向美元资产或房产，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义
美元加息预期强烈，从全球投资客或财富阶层的资产配置方向来看，购置美元资产或增加美元资产成为他们的优选择，美国房地产市场更加具有投资价值。在此市场背景下，中国放开了外国人在国内购房的限制。笔者认为，放开外国人在国内购房的限制对国内楼市，对国内楼市去库存不会起到太大作用，中国取消限外对国内楼市的象征意义大于实际意义。原因很简单，全球投资客或财富阶层对比中美楼市的投资价值，还是会选择投资价值较高的美国房产，不会选择中国楼市。即使选择中国楼市进行投资，也只是关注一线城市及极少数二线城市当中的中高端物业，难以改变楼市大趋势。
理由之四：“地王”频出是楼市疯狂的体现，楼市疯狂之后必然出现调整期，楼市将现大萧条的周期
今年以来，北上广深一线城市、合肥、南京、武汉等城市“地王”频现。笔者认为，今年以来土地市场高溢价、“地王”现象确实在商品住宅市场成交量回暖的市场背景下出现，如果今年市场成交量刚刚反弹就导致开发商在土地市场疯狂拿地，如果这样的“地王”的拿地成为常态，那么，市场可能很快将走向另外一个方向：疯狂之后的市场调整期。
无论何种形式以何种方式让土地市场出现“高溢价”、“地王”现象，笔者认为，在房地产市场仍然还在复苏的市场背景下，土地市场出现“高溢价”、“地王”不是一件好事情。土地市场“高溢价”、“地王”是魔鬼，如果当前土地市场正在酝酿2009-2010年、2013年土地市场复苏的行情，这极有可能是市场走向出现偏差，这或将导致楼市调控政策由当前的“救市”为主的时期转为再度收紧，市场也将再度陷入低迷。
从历史经验来看也是如此，2009-2010年、2013年土地市场“地王”频出疯狂之后，2011年、2014年楼市包括土地市场陷入大萧条。从今年土地市场表现来看，如果土地市场“地王”现象在今年下半年持续频现，那么，这也就意味着2016年楼市将陷入大萧条的调整期。
理由之五：楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险
去年下半年以来，尽管大部分城市限购政策取消、“央四条”出台限贷政策也松动、330新政出台、各地方政府也在发布“救市”措施、央行已经累计五次降息四次降准，与楼市相关的各种政策层面的利好纷沓而至，但是，这这些政策的效果都是短期的，并不代表未来楼市基本面会一直持续回升，不代表未来问题会越来越少。笔者认为，楼市“救市”政策越频发，反而说明当前楼市形势越严峻，未来楼市面临的问题越多，未来仍然会隐藏更多的市场风险。
理由之六：对于大多数大中城市来讲，仍然面临较大的去库存压力，楼市基本面并没有实质性改变，这是楼市基本“国情”，这也决定了未来楼市仍然会面临阶段性调整的市场压力
事实上，从短期内来看，当前楼市仍然是调整期，市场基本面并没有明显改变，“去库存”仍然为市场主旋律，这个基调并不会因为一线城市、部分二线城市成交量回升而明显改变；对于房企来讲，同样仍然面临较大的去库存压力，甚至部分房企比如浙江广厦等房企选择退出房地产市场；而从中长期来看，经济基本面下滑的压力还会导致2015-2016年期间楼市需求动力不足的问题继续表现出来，迟早还会面临去库存的压力。
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