[摘要] 当前巢湖楼市销售火热，截止4月13日，2016年巢湖商品房已完成销售量4500套，今年注定是个“丰收年”。“高烧不退”的行情也使得个别楼盘原本能放到底的优惠悄悄收紧，房价维持小幅上涨态势。面对五千左右的房价,一些购房者并不买账。在他们看来,房地产始终是暴利行业，“再等等或许会有下降的空间”，不过近些
当前巢湖楼市销售火热，截止4月13日，2016年巢湖商品房已完成销售量4500套，今年注定是个“丰收年”。“高烧不退”的行情也使得个别楼盘原本能放到底的优惠悄悄收紧，房价维持小幅上涨态势。面对五千左右的房价,一些购房者并不买账。在他们看来,房地产始终是暴利行业，“再等等或许会有下降的空间”，不过近些年房地产建设成本的不断提高也催升房价，要想房价降温估计有点难。
地价是房价重要组成部分却不是标准
房子本只是钢筋水泥加砖头，但在市场经济中，房子并不只是房子。价格很容易形成，但房子到底是如何定价的呢？据悉，一个各项手续齐全的商品房项目，成本主要由土地价格、建安费用、相关税费及日常营运费用等4个方面构成。
土地就像面粉，房价就像面包，面粉是面包的原材料，面粉的价格对面包的价格具有一定指导作用。所以说土地成本是楼盘成本构成中的重要因素，在土地成本计算中我们以楼面地价来计算。巢湖市区多数主流楼盘的楼面价都在一千元以上，如华邦书香里1115.99元/㎡，爱巢国际花园1350元/㎡、弘宇雍景湾1657.5元/㎡等，这些都还没算什么建安成本及其他费用。
但面粉价格并非决定面包价格的因素，在市场中，楼盘的价格会随着政策变动，区域发展以及市场的供需关系而变化。如果规划不合理，难说地王也会卖出屌丝价。
而所谓的建安成本是指房屋建筑成本和房屋设施设备安装成本的总称。包括材料成本投入和人工成本，主要是建筑部分的基础工程、主体结构、墙体、门窗，水电工程的强电、弱电（安防、有线电视、电信宽带），以及给水（含纯净水、中水）、排水（雨水、污水、空调排水）等材料和人工成本投入，约占整个成本的40%左右。除了建安成本之外，税费的成本占据了很大的比重，其中营业税、企业所得税、土地增值税三个税种具代表性，预计能达到成本的20%。
此外，基础设施、配套设施费、管理费、广告营销费也是楼盘成本构成中的一比不小的数目。“近两年商品房建设成本不断加大，什么费用都在涨，都给目前商品房销售及回笼资金带来了一定的压力”某楼盘工作人员直言不讳。
总而言之，整个房地产成本构成是一个错综复杂的动态体系，这个计算只是按一般的住宅计算，像一般多层的建安成本约1500元/㎡，高层2000元/㎡。而巢湖一般小区的绿化景观投入在100—200元/㎡左右，但如果一个项目注重品质建设，强调绿化景观，甚至会投入400—800元/㎡，所以我们很难的推算出每个楼盘的具体成本。
但是大家也可以大概估算下目前巢湖在售楼盘成本，应该不难看出，在现行的价格体系下，巢湖楼市的降价空间已十分有限。目前多数热门楼盘成交价保持在4500—5500元/㎡，价格相对来说，还是比较亲民的。“降价”的可能性并不大，除非会有一些政府扶持或信贷政策的进一步放松、更大力度的契税优惠等，而打算买房自住有刚性住房需求的购房者，现在买房正是时候。无需再等待。目前巢湖周边城市的一些置业者早已关注到巢湖的低房价，纷纷来巢购房。城南某楼盘开盘现场，就有远道而来的合肥人、芜湖人等，可见，未来巢湖房地产市场潜力还是很可观的。
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