[摘要] 在巢湖买套房，你的总房款里有多少是地价？
巢湖最贵的土地成交记录诞生在去年，聚龙地产以570万元/亩的价格摘得巢湖市2015-58号地，楼面价高达4750元/㎡。
那么，何为商品房楼面价呢？
简单来说，楼面价就是总地价分摊到每平方米建筑面积上的价格，它代表了楼盘在销售时，你付出的一平米的房款里头包含了多少土地的价格。
它的计算公式是这样的：
楼面价=土地总价格/建筑总面积
建筑总面积=土地总面积*容积率（每块土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的面积）
都说土地和房价是面粉与面包的关系，一旦面粉贵了，面包的价格也会跟上来。所以说，地价是房子最终售价的决定因素之一。而楼面价就是构成房价最原始的那一部分。在现今房地产品质趋同，建筑成本差距不是很大的情况下，房子所在区位的土地价值决定了最终的房价。
如果整体市场行情不佳，或是开发商急于回笼资金，商品住宅售价有可能接近楼面价，但一般不会低于楼面价；当然，如果楼市行情火爆，开发商经济实力雄厚，资金充裕，售价是楼面价的好几倍也是有可能的。
比如说，如果底价五千元是开发商的心理底线，突破这个价格，说明开发是不成功的。那么，从销售的角度而言，市场较好，地段产品受追捧，最终定价六千元，这就是在追求溢价。反之，五千二三，就是在追求跑量。如果低于五千元，那就可能是因为市场不好，开发商急于回笼资金等。
那么问题来了，你家房子的最终售价是楼面价的多少倍？在巢湖买套房，你的总房款里又有多少是地价呢？
在去年新地王出现之前，巢湖市单价地王的保持者应该是弘宇·雍景湾
雍景湾7200元/平方米4.03分巢湖南路以东、裕溪路以南400-176-0760 转 633928一期331.5万/亩，楼面价1657.5元/㎡，而弘宇·雍景湾项目一期起初的均价仅4900元/㎡左右，后来售价基本在5500元/㎡上下。
再看看城南新华·御府项目安成路这块地，按照容积率1.5计算，这块当时地王折合楼面价为3370元/㎡，在地价成本提高的情况下，新华用品质来提升溢价，有网友推算，新华高层的售价应该会有八九千甚至过万每平，而洋房的售价会更高。
下面我们再来看看巢湖五大区域的平均楼面价与区域均价之间的关系。
通过这个表格先大致了解一下去年巢湖市五大区住宅用地的成交信息。
不难看出，2016年巢湖部分区域的土地楼面价相差还是很大的。市中心区域的平均楼面价受到了地王的拉升，毫无悬念地居于首位，也是巢湖目前平均楼面价过“4”字头的区域；其次为城西区域，大院人家项目地块独挑大梁，楼面价3714元/㎡，该项目同样主打高端品质产品，以多层、低层为主，楼盘售价应该不低；其他区域相差不大，平均楼面价“1”字头。
从2016年的平均楼面价来看，我们在巢湖居住的土地成本相对于房价来说并不算高，最终售价如何还要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和同区域其他项目成本等。
而当各个区域土地的平均楼面价具体落到每个区域的房子上，最终售价其实并不像楼面价的差距那么大。如据本站不完全统计显示，目前城北新建商品住宅均价8000元/㎡左右；城东7900—8500元/㎡左右；城南7400元/㎡；城西和市中心区域基本无新房在售；性价的半汤高层均价5800—6700元/㎡。随着2016年地王项目的陆续上市，区域住宅均价或许更高。
通过以上，你家房子的最终售价是楼面价的多少倍，你的总房款里有多少是地价，相信每个人心里也都有了自己的答案。
如果你的房子所在的土地是净地，那么可以直接将楼面价与房价作比较；但如果你的房子所在的土地是城改用地，那么楼面价在与房价做比较时，还要考虑到城改所涉及的拆迁安置回迁等成本了。
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